부동산 구입시 제세 공과금(http://Nicepia.Biz)

부동산 구입시 제세 공과금 및 주의사항

부동산을 구입 後 납부하여야 할 세금 관계가 어떻게 되는지 저도 궁금합니다.
제일 신경이 많아 갑니다. 이 코너는 부동산 취득後 내야 할 세금에 대해서 설명합니다.
참조하십시오!.. 우리 같은 서민들에게는 무엇보다도 중요하지요.

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         ● 부동산의 취득과 세금
             부동산의 취득이란 매매,신축,상속,증여,교환 等의 방법에 의하여 유.무상으로 주택을 취득하는
             것을 말하며 부동산의 취득방법에 따라 다음과 같은 세금이 과세됩니다.

부동산 취득구분	지방세(시.군.군청)		국세(국세청)
	등 록 세 취득 가액의?	취 득 세 취득 가액의?	교 육 세 등록 세액의?	농어촌 특별세 등록 세액의?
매매일 경우	3%	2%	20%	10%
신축일 경우	0.8%
상속일 경우	0.8%
증여일 경우	1.5%
교환일 경우	3%
※ 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액을 적용하며 실제 거래가액이 지방세 과세시가 표준액에 미달하는 때는 지방세 과세 시가표준액을 적용합니다

          ● 주택 취득관련 세금의 신고 ·납부
          ①.등록세 : 취득한 집을 등기하기 전에 해당 시 ·군 ·구에 납부해야 등기 신청을 할 수가 있습니다.
          ②.취득세 : 새로운 부동산을 취득한 날로부터 30日 이내에 해당 시.군.구에 신고 ·납부해야 하며
                         그 기간을 넘기면 세액의 20%를 더 내야 합니다.
          ③.교육세 및 농어촌특별세 : 등록세 또는 취득세를 납부할 때 같이 납부합니다.
               ※전용면적 85 ㎡(25.7평)이하의 국민주택과 농가 1주택 등은 농어촌특별세가 비과세됩니다.
                   자세한 내용은 행정자치부나 해당 시 ·군 ·구청에 문의하시면 됩니다.

● 부동산 계약시 주의할 사항

【 계약 前】
  ①.등본 열람과 확인서류 법원 등기소에서 등기부 등본 열람과 담보를 설정하고 가등기 여부도 확인한다.
       구청 또는 군청의 도시계획과에서 도시계획 확인원을 점검한다. 구청 또는 군청에서 건축물관리대장과
       토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.
   ②.유의사항
      .매도자:양도 소득세 확인
      .매수자:등록세와 취득세 확인하고 계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인하고
                  實소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를
                  확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
      .마지막으로 완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기, 근저당,저당권
       압류, 가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.
【 계약 時】
    ①.계약 당사자 확인
       .계약서 쓰기前 계약당사자인지 대리인인지를 확인하며,대리인일 경우:위임장,인감증명서,주민등록증 확인
    ②.계약 내용 결정
       .등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시         .대금의 액수와 지불시기
       .매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호               .부동산의 명도시기
       .부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항
    ③.약정
       .등기부상의 면적과 실제 면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산
        방법에 대한 약정.
       .매매계약以後 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중 계약等에 대비해 별도 약정.
    ④.작성
       .숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다.
       .내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
    ⑤.계약서 작성後 이상이 없으면 기명,날인後 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 1부씩 보관란다.

【 계약 後】
   ①.잔금 지급시
      .등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.
      .잔금 지급시 법무사의 도움을 받는것이 좋다.
      .잔금 기일이 장기인 경우:중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이
       있는지 확인한다.
      .계약하기 前 등기부 등본을 확인하고 하자가 없으면 계약을 체결하는 관행을 악 이용하는 사기수법으로
       계약서 작성시 등기부등본에 하자가 없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기,소유권 이전 시기에 맞춰 집을
       담보로 잡히는 방법이다.
      .이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다 봐야 하며 계약서를
       작성할 때 " 계약 後 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다"等의
       특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.
   ②.등기 이전 時 필요한 서류
      .매도인:검인 계약서/등기권리증/매도용 인감증명서/주민등록등본
      .매수인:검인 계약서/주민등록등본/등록세영수필 확인서/통지서/국민주택 매입필증/토지대장/건축물관리대장
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