농가주택 선정 요령(http://Nicepia.com)

농가주택 선정 요령

도시가 산업화될수록 많은 도시인들이 전원 생활을 희망한다.
요즘처럼 발달된 도로나 교통편은 이같은 도시인들의 전원생활을 가능하게 해
많은 사람들이 시골살림을 자청하는 것이다.

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   그러나 일부 몰지각한 업자의 무분별한 개발과 신분이나 재력을 과시하듯 거창하게 지어진 전원주택으로 인해 훼손된
   자연을 볼 때마다 안타까운 마음을 금할 길이 없다. 전원주택이라는 것은 자연의 품속에서 자연과 함께 더불어 자연의
   이치대로 살아가기 위한 공간을 말한다.
   즉, 바람직한 전원생활의 시작은 올바른 입지선정에서부터 주변의 생태조건에 어울리는 구조물의 건축 그리고 생활용수의
   공급여부와 생활하수의 처리 等 고려할 부분이 한둘이 아니다. 특히 수천년 이땅에서 살아 내려온 선조들의 주거 경험론인
   풍수학(양택)에서도 풍·한·시·습과 같은 자연 환경으로 부터 피해를 최소화하기 위한 주거지 선정 요령이 있었으므로 전원
   생활을 희망하는 분들에게 다소나마 도움이 될 것으로 여겨져 그 내용들을 정리해 본다.

【주거입지에 관한 말】

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   주거입지에 관한 말 중 "배산임수"나 "후고전저"란 말이 있다.
   이말은 곧 산을 등지고 강을 바라 보며 집의 앞은 낮고 뒤는 높은 것이 좋다는 것을 의미하며 경사가 심한 곳이나 계곡이 깊은
   곳은 아무리 풍광이 좋아도 피해야 한다는 것이다. 그밖에 계곡의 흐름이 가파른 곳이나 폭포, 또는 물소리가 굉음을 일으키는
   곳, 그리고 거목이나 큰 바위가 있는 곳도 전원주택의 입지로는 바람직하지 않다. 또한 큰 도로와 인접해서 차량들의 소음으로
   시끄러운 곳도 피해야 하며 유난히 바람소리가 큰 곳도 또한 피해야 한다.

    산의 능선 위에 지어진 집, 바위,나무에 이끼가 낀 곳도 피해야 하며 토질 또한 검거나 탁한 곳보다는 맑은 기운이 넘쳐야
    하고 잡목보다는 소나무,유실수가 많이 자라는 곳이 좋다. 산줄기의 흐름 또한 완만한 곳이 좋으며 산의 형태도 부드러운
    느낌을 지닌 곳이 좋다. 집앞의 산 줄기가 마당 안으로 들어오는 듯한 형상의 입지 또한 바람직 하지 않으며 집의 방향이
    강의 하류를 바라보기 보다는 상류를 바라보는 것이 유리하다.

그러나 아무리 좋은 입지 조건을 갖춘 곳이라도 주변의 자연 조건과 어울리지 않게
않게 지어진 집이라면 공염불이 되기 쉽다. 이것은 이 땅의 형태와 이 땅의 기운에
합당한 집을 지어야 전원주택으로써의 제 역할을 다할 수 있기 때문이다.
간혹 도시근교를 지나다보면 땅의 기운과 전혀 어울리지 않는 집이 우두커니 홀로
서 있는 것을 보는 경우가 있다.

        서양풍의 집 또한 나쁘다는 것이 아니라 전통의 한옥집이라 할지라도 지붕의 형태나 창 크기 그리고 外部
        벽면의 색깔等이 주변의 환경과 어울리지 못한다면 행이 그 속에 거주하는 사람들이 부지불식 간에 당하는
        어려움이 염려되어 이땅의 기운에 어울리는 집을 짓고자 하는 많은 분들에게 자연의 참뜻을 전하고자 하는
        것이다. 흔치 않는 명당 찾기에 분주해 하기보다 안온한 자연의 품속에서 가족과 함께 마음속 명당을 마련
        하는 것도 더할 나위 없을 것이다.

【농지구입 관한 말】

   농지의 구입은 원칙적으로 영농을 목적으로 한다. 때문에 외지인이 최초로 농지를 구입할 때에는 1,000㎡ (302.5평)
   以上이어야 만 농업인으로 인정받아 농지취득 자격증명을 받을 수 있고 소유권 이전등기가 가능하다.
   또한 수도권지역 농지를 매입하는 경우에는 토지거래 허가구역인 관계로 시·군으로 세대원 전원이 주민등록을 이전
   하고 거주해야 구입이 가능하다. 그러나 농지전용허가를 받은 농지는 주민등록을 이전하지 않고도 가능하다 .

    다만, 농지전용허가일로부터 2년안에 착공해야 하며 1년이상 공사를 중단하면 농지전용허가는 취소된다.
    농지전용허가가 날 수 있는 곳은 기본적으로 도로확보가 주변 농경지에 피해가 없는 곳이어야 한다.
    집단화되어 있는 농지는 전용허가의 어려움이 있으므로 유의해야 한다.
    국토이용계획확인원을 발급받아 준농림지인지를 확인해야 한다.

    96년 5월부터 농지에 대한 전용허가의 심사기준이 상당히 까다로워졌으며 답(畓)에 대해서는 전용허가를 내주지 않는
    지역이 많아 전용허가를 받는데 대한 규제사항이 없는지를 파악한 다음 매입해야 하고, 대체 농지조성비 및 농지 전용
    부담금 등 납부해야 할 금액도 매입전에 파악한다.

  매입비용과 개발비용이 기존 대지가격의 70%를 넘는다면 대지를 구입하는 것이 오히려 싸기 때문이다.
  매입시 농지에 농작물이 있는 경우는 수확 시까지 토지를 이용하지 못하는 사례가 있으므로 농작물에 대한 소유권을
  분명히 결정하고 계약을 체결해야 하며 대지보다 농지일 경우에는 도로사정이 좋지 않은 것이 일반적이다.
  그러므로 도로확보를 염두해야 한다.

【임야구입에 관한 말】

   임야는 일반적으로 한사람이 전원주택부지로 쓰기에는 필지당 면적이 비교적 큰 경우가 많다.
   준 농림지의 임야는 보통 준보전 임지인데,보전임지는 농림지역으로 지정되어 있어 형질변경 허가를 받으려면 현지
   농민이 아니면 어렵다. 때문에 외지인이 처음 부지를 구입하는 경우에는 준 보전 임지라야 집을 짓기가 용이하다.

   최근 농림부가 산지이용 규제를 완화하기로 해 농지의 잠식을 막고 토지 수요를 산지로 돌려 앞으로 임야에  대한
   개발이 활성화 될 전망이다. 개발 가능한 저지대 임야는 가능한 준보전 임지로 정하고 개발에 따른 각종 부담금의
   감면을 시행할 방침이다.
         <자료:부동산 경제신문 곽문경 기자>

『농가주택 구입에 대한 결론』
시골 농촌의 경우 농가주택 구입시 가격이 맞지 않으면, 요즘은 지방 자치시대라서 차라리 밭(田)이나 논(沓)을 구입하여 용도변경허가를 신청하면 특별한 경우(절대농지外 기타 정책적件..)를 제외하고는 대부분 용도변경이 가능하다. 용도변경은 해당 시군에 신청하면, 대체농지세(평균 평당 일만원 정도임)를 납부하기만 하면 2주내 농지변경이 가능할 것이다. 例로서 밭 200평을 구입하여 주택대지용으로 용도변경 신청할려면 200평 전부 필요없이 건평면적(약 45평)에 대한 용도변경을 신청하면 된다(평당 1만원*45=45만원). 그러므로 굳이 농가주택을 비싼가격으로 구입하여 새로 짓거나, 수리하기 보다는 가격이 더 저렴하게 집을 지을 수 있다. 이러하기 때문에 농촌의 조그만 밭을 구입하여 농가주택이나 전원주택을 짓는 것이 훨씬 수월할 것이다.