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농가주택이란?

농가주택 선정요령

新농가주택 정책

경매로 구입할려면?

  주택구입時 세금관계

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경매 농가주택 구입에 대해서

집을 구입한다는 것이 한.두푼도 아니고 수천만,수억을 호가하는데
법원경매를 통해 농가주택을 구입하면 임야나 농지보다 훨씬 싼값에 내집마련과
전원생활이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있습니다.

 

 

 

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【 경매 농가주택 구입요령 】

 몇년 前부터 불기 始作한 농가(전원)주택의 붐은 직장에서 퇴직한 50대 以後 뿐만 아니라 30∼40대 직장인들에게도
 주 5일 근무제 시행으로 확산되고 있습니다.  그러나 부지 매입에서 집을 짓는 과정까지 실제로 비용은 적게 들어도
 6천~1억을 초과하고 그 진행 과정도 또한 쉽지 않아 망설이게 되는 것입니다.
 이같은 경우 법원경매를 이용하면 저렴한 가격으로 농가주택을 마련할 수 있습니다.
 법원 경매를 이용하면 토지거래허가 규제를 받지 않아 농지매입은 수월하지만 건물의 건축문제가 여전히 남게된다.
 또한, 구입한 농지가 마을과 멀리 떨어진 곳일 경우는 도로, 전기, 상수도 等 각종 부대시설 설비비도 만만치 않다는
 점을 감안해야 합니다.

   농가주택의 텃밭  

 이런 이유로 전원주택을 갖기 위해 토지보다 건축이 쉬운 농가주택을 찾는 사람이 많습니다.
 경매로 구입한 농가주택이 그린벨트 지역이어서 건물의 신·증축에 어려움이 많이 발생하거나,농가주택의 토지와 건물
 소유자가 다른 경우가 있으므로,경매로 농가주택을 구입할 경우는 등기부상의 권리관계를 미리 알아 보고 현장을 들려
 보는 것이 중요합니다.
 농가 주택지는 차량 진입이 쉽고 위치가 탁 트여 앞 뒤 경관이 좋고 배수가 잘 되는 곳이라야 합니다.
 가족중심의 농가주택(전원주택)을 마련할 경우는 통근·통학거리가 짧고 유통시설이 가깝고 자가용 以外의 교통수단이
 잘 정비되어 있으며 근처에 방범·보안시설이 있는 곳이 좋습니다.

【 임의경매와 강제경매 】

"임의경매"란 저당권, 전세권 등과 같이 담보물권(등기를 특징으로 한다) 에 의해서,즉 부동산에 설정된 담보권 실행에
 의해서 경매에 부쳐지는 것을 말하며, 이에 대해 일반 채권(例로서 차용증, 약속어음)에 의해 법원의 경매에 부쳐지는
 것을 "강제경매"라고 한다.
 그런데 일반채권은 바로 경매신청이 되지 않고 채권청구소송을 거쳐 확정판결을 받아 판결문 또는 채무 명의가 있는
 문서에 의해 강제매각이 이루어진다.  그러나 입찰자의 입장에서는 절차상 아무런 차이가 없다.
 다만 임의경매 에서는 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 이전했다 하더라도 나중에 경매의 원인이 된 저당권 等이
 실제가 아닌 것으로 밝혀지면 소유권을 잃을 수 있다.
        

   따라서 은행의 근저당권 등이 실제 남아 있는지 확인하는 것이 좋다.
   그리고 경매로 집이 매각될때 최초 경매가격은 감정 평가액으로 시작되며 대개
   시가의 90~95% 정도이다. 그런데 최초 경매가격에 사면 임차자의 명도等 부대
   비용 문제로 남는 게  없으니까 대개 안 팔리게 된다.
   

 이와 같이 입찰에 부쳤으나 안 팔리는 것을 "유찰"이라고 한다.  유찰에는 구매할 사람이 없는 경우와 절차상의 하자 等
 으로  유찰되는 경우도 있다.  이러한 입찰에 참가하기 위해서는10%의 보증금을 걸어야 한다.  그리고 매 유찰될 때마다
 직전 경매 가격에서 20%씩 떨어 져서 입찰에 부쳐지는데, 이것은 부동산 매각을 조기 처리하며 업무진행을 원활히 위한
 조치인 것이다.