보통 우리같은 소시민들은 業을 계속 영위하기 위해 직장이나 기타 他직업을 그만 두고서 장사를 많이 생각한다.
그럼 장사할려면 먼저.. " ①.뭘 할까? ②.돈을 얼마 준비할까?  ③.어느 곳에서 시작할까?" 라고 고민한다. 卽 冊에 있는 유식한 말로 창업결정 Fact인 『창업아이템, 창업자금, 창업지역 입지선정』을 생각한다.
그러나 가장 중요한 것은 창업자가 "나는 할 수 있다!."라는 긍정적이고 능동적인 마음가짐인데 말이다.(운영자言)

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그 동안 『창업을 위한 자체 준비』를 통하여 창업의 트랜드와 유망업종, 그에 따른 입지상권 분석을 마친 예비창업자라면 프랜차이즈 창업이든 개인 창업이든지간에 누구나 점포 임대차 계약, 인테리어 시설계약, 식자재 구매계약 등 서류상 계약이라는 절차를 통하여 창업을 실행에 옮기는 과정을 거쳐야 한다.

하지만 각종 계약서의 내용이나 절차에 따라 계약 이후 실행(운영)하는 과정에서 문제 사항이 발생하여 시시비비를 따질 일이 생길 수 있다. 어떻게 하면 정상적인 계약서 작성으로 윈-윈 할 수 있는지를 꼼꼼히 살펴보기로 하자.

● 점포 임대차 계약서전 기본조사 항목

후보 물건(物件)에 대한 제반 조사와 건물주의 신용 상태, 자기 재산의 투자에 대한 보호 장치를 마련하고 후보 물건의 건물 구조 및 기초 설비까지 점검한 후 본계약을 체결해야 한다.

※ 상가건물임대차보호법은 영세 상인을 보호하는 목적으로 시행된 법규이다. 하지만 계약 기간이 5년으로 연장됨에 따라 실질경험 없이 입(口)만 가지고 정책을 펼쳤던 위정자들의 작품이었던 관계로 인하여, 재계약 세입자나 신규 세입자에게 기간 연장에 따른 가상 임차비 상승이 거의 적용됨에 따라 점포임대 비용이 거품에 가까운 고공 행진을 하고 있는 실정이다.
또한, 임대차계약서에 명시되어 있든 안 되어 있든 간에 임차료를 3개월 이상 연체하면 건물주가 일방적으로 계약을 해지할 수 있다는 사실에 목 좋은 곳에 임차하고 계신 분들은 유념하시길 바랍니다.

● 점포 임대차 계약서 작성시 유의 사항

자기 재산에 대한 보호 장치가 되었다면 실제 임대차 계약서를 작성해야 한다. 대체로 점포임대차 계약을 할 때 부동산의 소개 아래 극히 간단한 계약서 양식에 의거한 계약이 관행처럼 되어 있으나 사후에 문제가 전혀 없는 것은 아니다.

● 권리양도 계약 시 유의할 사항

점포 계약은 일반적으로 두 번 하게 되는데, 먼저 점포주와 권리양도 계약을 하고 그 후 건물주와 점포임대차 계약을 체결하는 것이 일반적이다.
점포를 매도하려는 사람은 지금까지 그 자리에서 장사를 하던 점포주다. 그리고 그 점포주는 건물주와 계약을 맺고 있다. 점포주는 권리금을 포함해 점포에 관한 모든 사항과 연관되어 있고 권리도 가지고 있기 때문에, 그 권리를 양도하는 계약을 점포주와 체결해야 한다. 이것이 권리양도계약이다.

임대차계약은 권리양도계약이 끝난 후 건물주와 체결한다.
그러나 임대차 계약은 보증금과 월임대료를 이상 없이 지불할 수 있다는 증명만 하면 되기 때문에 권리양도 계약이 더 까다로운 경우가 많다. 한편, 권리금이 전혀 없는 점포일 경우 권리양도 계약보다 임대차 계약이 우선 하기도 한다.
이 때에는 권리양도 계약은 무의미 하기 때문이다. 그러나 장사가 잘 되고 있는 점포일 경우라도 임대차 계약이 먼저 행해질 때가 종종 있다. 이것은 『자기 몫』인 권리금에 대해 누구에게도 간섭받고 싶어 하지 않는 점포주와 이를 간섭하려는 건물주 때문에 발생한다.
때로는 점포계약자가 권리금을 적게 치를 수도 있겠지만 일반적으로 건물주의 간섭이 심한 점포는 피하는 것이 좋다. 건물주에 의해 언제 불이익을 당할지 알 수 없기 때문이다.
정상적인 계약 순서는 먼저 점포주와 권리양도 계약을 맺은 뒤 중도금이나 잔금 치를 날짜에 맞추어 건물주와 임대차계약을 맺는 것이다.


하지만 권리양도 계약시 계약서에 "건물주와 문제발생시 권리양도계약은 없었던 일로 한다."라는 특약 사항만 삽입하면 문제될 것이 하나도 없다.

      

    

● 점포 임대차 계약후 공증사항

상기의 기본 조사가 완료된 후 자기 재산의 투자에 대한 보호 장치 마련 여부를 확인하는 절차가 반드시 필요하다.
우리나라의 경우 대부분의 건축물 대지와 건물주가 동일인인 경우가 많으나 대지 소유자는 개인, 건물은 법인 소유인 경우도 있으므로 이러한 점도 사전에 알아두는 것이 좋다.
      

만약 대지 소유자와 건물 소유자 간에 분쟁이 야기되었을 때 건물 세입자에게 어려운 일이 생길 수 있으므로 등기부등본상 갑(甲)구의 소유 현황과 을(乙)구의 소유자 현황을 자세히 살펴보아야 하겠다.
특히 을(乙)구란의 근저당 내용이 많이 기재되어 있는 물건이라면 한번쯤 다시금 계약을 생각해 보는 것이 현명할 수 있다. 건물에 대한 조사에서 별 문제가 없다면 임차 보증금의 안전성을 확보해야 한다.