예비창업자가 점포를 구할 때 가장 어려운 일 중의 하나는 적정한 권리금을 지불하고 점포를 얻는 것이다.
임대보증금은 특별한 사유가 발생하지 않는 한 계약종료시 점포주로부터 받아 갈 수 있지만, 권리금은 영업상태, 점포양수＆양도 시점의 경기상황 등 많은 변수에 의해 최악의 경우 회수할 수 없는 비용이 되며, 반대로 최상의 경우는 2배 이상의 수익도 가능해 진다.
점포계약은 점포권리금이 있는 경우 통상 두가지 계약을 하게 된다. 점포사업주(임차인)간에 체결하는 권리금계약서(점포양수도계약)가 그 하나이고, 신규임차인과 점포주간에 체결되는 점포임대차계약서가 그 것이다.
 

권리금이란 점포 영업권의 포괄적인 개념으로 두가지 형태로 구성되어 있다.
하나는 주로 시설개선비, 인테리어 설치비에 대한 보상액 등을 의미하고 또 하나는 일정기간동안 한 장소와 점포에서 특정 간판.상호 등으로 영업을 해온 덕택에 고정적인 수입 보장에 대한 금전적 보상이다.
권리금계약시는 적정 권리금을 산정하여 지불하고 계약서 특약 사항에 아래 내용을 기재한다.
● 양도할 집기비품명세 및 기타 자산내용.     ● 상품 및 재료 인수가액
● 계약조건 : 기존의 임대조건 또는 변경된 임대조건으로의 계약 여부
● 점포사업주가 인근에서 향후 일정기간 동일업종 영업금지 및 합의 사항 위반시 위약금 등.

 

주의사항→ 권리＆시설계약은 점포 사업주와의 계약으로 건물주와는 별개로 계약하는 관계로 건물주(物件 主人)가 재임차인(再賃借人)과의 계약을 원치 않으면 계약이 성립될 수가 없다.
이러면 법적(?)으로는 점포사업주가 계약 위반이 되지 않은 관계로 받은 계약금의 2배 보상은 하지 않아도 되기 때문에, 상기의 특약 사항에 "권리＆시설 계약을 위반할 시 2배 보상을 한다"라는 내용을 추가하면 좋다. 본 운영자가 직접 경험한 사항으로 법적인 계약위반이 아닌 계약성립 불가(건물주가 계약을 안해줘서..)라 계약금만 돌려 받음. ~ 法이 그렇다나..~

일반적으로는 권리금 하면?『선점권에 대한 가치(먼저 점포를 점유한 권리에 대한 자리값)』라고 정의할 수 있다. 권리금은 점포인수자가 동종업종을 할 경우 영업권과 감가된 시설비의 합계금액이 되고, 이종업종을 할 경우는 바닥권리금의 대가가 된다.

마음에 드는 점포를 찾고 그 권리금이 적정한지 판단하는 문제는 쉽지 않다. 현재 및 향후 경기를 예측해 보고, 구입하고자 하는 점포의 영업이 잘되거나 부진한 원인도 분석해 보고, 예상 월매출과 비용도 추정해 보는 등 다양한 각도에서 점포의 가치를 판단해 보아야 한다.
요약 정리하면 권리금은『점포 위치의 값』과 기존 점포사업주가 부담한 시설투자비용, 확보된 단골고객, 광고선전비 등의 대가로 점포인수자가 기존의 점포사업주에게 지불하는 금액이다.
권리금은 법적 보호가 되지 않기 때문에 지불 전(前)에 권리금의 적정여부 및 향후 회수여부에 대한 신중한 고려가 요구된다.
점포를 구할 때는 해당지역의 능력 있고 신뢰할 만한 점포 전문 중개업소 한두군데를 선정해 부탁하고, 권리금은 매도자의 사정, 중개인 역할, 협상여하 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 꾸준한 인내심을 요한다.

또한 건물 소유주로부터 가능한한 권리금을 인정받는 것이 필요하지만 이것은 쉽지 않으며, 인정받는다고 하더라도 주로 시설개선비 차원에서 금액을 인정받는 정도일 뿐이다.

           Power Site 나이스피아닷컴 http://www.Nicepia.com(☎:02-2644-1114) 

권리금은 법적으로 확실히 보장받을 수 있는 것은 아니지만 대개의 건물 주인은 권리금을 묵시적으로 인정하는 것이 보통이다. 만약 건물 주인이 직접 점포를 운영하려 할 때 또는 새로 건물을 짓기 위해 세든 사람을 내보내려할 때 권리금 분쟁이 발생하게 된다.
법원의 판례 경향은 주인이 동종 업종을 하려고 내쫓을 때를 제외하고는 세입자가 승소하는 경우는 거의 없는 상황이다. 한편 점포를 넘길 때 생길 수 있는 권리금 양도차익에 대해서도 과세(세금 없는 곳이 없슴)가 되기 때문에 점포 권리금수수증서를 꼭 챙겨서 필요시 제시해야 한다.

하기내용은 경제신문에 게재된 내용을 바탕으로 운영자가 정리기술한 내용입니다. 

권리금을 알면 소위 말하는 "일급(A급) 점포"가 보인다
한때 "상가건물임대차보호법" 시행을 앞두고 상가시장이 몸살을 앓았던 적이 있다.
한꺼번에 임대료를 올려 받으려는 건물주와 이에 맞서는 임차인 間의 팽팽한 줄다리기가 계속되었기 때문이다. 임대료의 상승은 점포 권리금에도 영향을 끼치고 있어 영세 임차인들의 가슴을 더욱 답답하게 만들고 있다.
그러면 권리금이란 무엇이며 어떻게 산정하는가. 일급점포, 즉 "A급 점포" 판별의 첫걸음은 바로 권리금분석이다.

● 권리금 낮아야 A급 점포

"A급 점포"는 입지조건, 권리금과 밀접한 관계가 있다. 상권·입지조건 분석도 결국 좋은 점포를 찾기 위한 과정으로 풀이할 수 있다.
"A급 점포"는 입지조건만을 분석한 "일급지"와 달리 입지조건뿐만 아니라 권리금까지 고려해야 한다. 특히 어떤 조건보다 권리금이 낮아야 "A급 점포"로서 구색을 갖추었다고 할 수 있다.
아무리 점포 위치가 좋아도 권리금이 비싸면 해당 점포 수요가 줄기 때문이다.
뿐만 아니라 투자대비 수익률도 점포 가치에 중요한 영향을 끼친다. 권리금이 낮으면 그만큼 총투자비용이 내려간다.

이와같이 여러가지 요소가 작용하겠지만 일반적으로 투자비용이 하락한 만큼 투자대비 수익률이 올라갈 가능성이 높다. 결론적으로 "A급 점포"는 입지조건이 좋고 투자대비 수익률이 높으면서도 상대적으로 권리금이 낮은 점포인 것이다.

● "일급점포" 일명 A급 점포란?

입지조건이 좋고 권리금 낮은 점포이며, 투자대비 수익률 높고 권리금이 낮은 점포이다.

그렇다면 "A급 점포"는 "A급지"에만 존재하는 것일까?
상권을 분석하면서 "C급지"의 점포는 피하는 것이 좋다고 했다. 그러나 자기 자금에 맞추어 점포를 구할 수밖에 없다는 점을 감안한다면 "C급지" 점포中 장사가 잘 되어 투자대비 수익률이 높은 곳도 "A급 점포"가 될 수 있다. 결론적으로 동일한 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 "A급 점포"인 것이다.

한편, 실제보다 가치가 부풀려진 점포가 많아 "A급 점포"를 판별하는 데 어려움이 있다. 생활정보지 등에 실린 각종 점포매물 광고를 보라. "특A급"’, "A급 가게", "A급 물건", "A급 시설" 등 "A"가 빠지지 않고 등장한다. 그러나 이들 대부분은 입지나 수익률보다 점포 시설을 강조하는 경우가 많다.
점포 시설만을 믿고 사업을 시작할 경우 낭패를 보기가 쉽다. 따라서 점포를 구할 때는 신중함이 더욱 요구되는 것이다.

그렇다면 어떤 식으로 "A급 점포"를 찾아낼 수 있을까? 가장 좋은 방법은 바로 해당 점포의 권리금을 분석하는 것이다. 권리금은 점포 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용을 나타내는 것으로 일반적으로 점포의 가치를 반영한다고 할 수 있다.
따라서 권리금이 높은 점포는 장사가 잘되는 곳일 가능성이 크다. 그러나 권리금에 "거품"이 형성된 경우도 많아 주의할 필요가 있다. 권리금이 도대체 무엇이며, 어떤 방식으로 산정되는지 등을 알아야 해당 점포의 권리금이 적정한 것인지 알 수 있다. 그리고 그 결과에 따라 "A급 점포"인지 아닌지가 구분되고 나아가 점포 구입 여부가 결정되는 것이다.

     치킨집창업.호프집창업.퓨전포장마차창업 전문Site 나이스피아닷컴 ☎ 02)2644-1114 金熙生   

● 해당 점포의 권리금이 적정한가?

하기내용은 정확한 근거가 아닌 보편 타당한 일반적인 내용을 기술했습니다.

권리금은 1년 동안 장사를 해서 벌어들인 순수익의 합과 입지조건을 기준으로 점포 크기와 시설비 등을 감안하여 산정되는 것이 일반적이다. 이러한 권리금은 그야말로 점포에 따라 천차만별이다. 권리금이 없는 점포도 있고 몇 억을 호가하는 곳도 있다.
그러나 저마다 다른 권리금이지만 분명한 사실은 장사가 잘되는 점포 중 권리금이 없는 곳은 없다는 것이다. 따라서 중요한 일은 바로 권리금이 해당 점포에 합당한지 알아내는 것이다. 우선 권리금에는 어떠한 요소가 포함되는지 알아보자.

①. 점포를 파는 사람의 기회비용인 "1년 동안의 순수익"
점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 벌어들일 수 있는 영업수익과 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비를 포기해야 한다. 권리금은 이 두 가지를 보상해 주는 성격을 가진다.
1년이란 기간은 점포를 파는 사람이 영업을 계속한다고 가정했을 경우 일반적으로 영업이 보장되는 기간이다. 조금 차이가 있지만 대부분 임대차 기간은 1년 단위로 결정(법적으로는 2年)되기 때문이다. 계약기간 이후에 쫓겨나는 일이 없을 것이란 가정 아래 매도자가 법적으로 영업을 보장받는 임대차 계약기간 동안 발생할 수 있는 수익을 보존해 주는 것이 바로 권리금이다.
또한 시설비의 경우 감가상각이 되지만 점포의 "나이"에 따라 시설비가 잔존하는 경우가 많아 시설비의 손해를 권리금으로 보상해 주는 것이다.

②. 상권의 좋고 나쁨을 가늠하는 "입지조건"
장사가 잘되는 점포의 경우 1년 동안의 순수익이 그대로 권리금에 반영된다. 그러나 입지조건이 나쁘면 그만큼 "순수 권리금(1년 동안의 순수익)"을 감액하는 것이 일반적이다.

③. 매출액에 영향을 미치는 "점포 크기"
점포 크기는 매출에 영향을 끼친다. 규모가 너무 작거나 지나치게 큰 점포는 조건이 좋지 않다. 크기가 너무 작으면 아무리 노력해도 일정 한도 이상의 매출을 올릴 수 없고, 반대로 지나치게 크다고 해도 무한정 손님을 받을 수 있는 게 아니기 때문에 투자대비 수익률이 오히려 떨어질 수 있기 때문이다.
가장 이상적인 점포 크기는 15∼30평 사이로 이러한 점포는 권리금 산정시 일반적으로 높은 평가를 받는다. 매출액과 투자대비 수익률이 좋기 때문이다

④. 시설의 차이 "시설비"
수익률이 높은 점포는 권리금에 보통 시설비가 포함된다. 즉 순수권리금에 시설비가 포함된다는 것이다. 그러나 점포를 꾸미는 데 사용한 각종 재료나 설비가 고급 제품일 경우 그것을 감안해 차액만큼 권리금에 반영하는 것이 일반적이다.

 


● 1년 동안의 순수익과 시설비를 인정해 줄 것인가?

생활정보지나 부동산중개업소에 소개되는 점포매물을 살펴보라. 아직 "다듬어지지 않은 권리금"이기는 하지만 죽 늘어놓고 비교해 보면 일반적으로 상권이 좋은 곳의 점포 권리금이 높다는 사실을 알 수 있다. 지극히 상식적이지만 매우 중요한 사실이다.
한편, 입지조건이 좋은데도 장사가 안 되는 점포가 있는가 하면, 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘되는 곳이 있다. 점포마다 상황이 각기 다르기 때문이다. 그렇다면 이에 따라 당연히 권리금 산정방법도 달라져야 한다.
다음은 여러 상황에 따른 권리금 산정방법이다. 부르는 대로 권리금을 인정해 주기보다 여러 상황을 살펴보고 나름대로 적정한 수준을 구체적으로 정해 놓고 하시는 것이 좋습니다.
하기 내용은 오랜기간의 장사경험으로 기술한 방식이며, 운영자의 주관적인 관점이므로 틀릴 수도 있습니다.

점포권리금 산정 방법

 

①. 입지조건이 좋고 장사가 잘되는 점포 : 순수권리금 + 시설비
이 경우에는 순수권리금(1년 동안의 순수익)과 시설비가 모두 인정된다. 유명상권 "B급지" 이상의 자리에 들어선 점포들의 권리금은 대부분 이러한 방식으로 산정된 것이다. 또 주택지 상권의 "A급지"에 위치한 점포도 입지조건이 비교적 좋은 편이어서 이 경우에 해당된다. 그러나 유명상권 "C급지"의 점포는 장사가 잘되는 경우도 있지만 절대적인 입지조건이 나빠 여기에 해당되지 않으며, 주택지 상권의 "B급지"는 점포를 구하려는 사람이 상대적으로 판단하는 것이 좋다.

②. 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 순수권리금(주변 점포들의 순수익을 감안하여 산정) + 시설비
이러한 점포는 입지조건이 좋음에도 불구하고 업종이 상권과 맞지 않는다거나 사업자의 장사 수완이 신통치 않아 간신히 손익분기점만 맞추고 있는 곳이라고 할 수 있다. 이러한 점포는 "1년 동안의 순수익"을 특별히 산정할 수가 없기 때문에 주변 점포들의 평균적인 순수익을 고려해 순수권리금을 산정한다. 이때 원래의 사업자는 장사를 잘 못했기 때문에 순수권리금과 시설비의 감액을 감수해야 한다. 따라서 이러한 점포는 권리금과 시설비를 모두 합쳐도 장사가 잘되는 점포의 순수권리금보다 낮게 평가받는 것이 일반적이다.

   

③. 입지조건은 좋으나 장사가 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 약간의 시설비
자리가 나빠도 장사가 잘되는 점포가 있는 반면 입지조건이 좋지만 임대료와 인건비도 감당하지 못하고 손해만 보고 있는 점포도 있다. 이러한 점포는 입지가 아무리 좋아도 시설비 정도만 인정받을 수 있다. 이 때의 시설비는 흔히 말하는 "바닥권리금"이다.
한편, 점포를 구하려는 사람들이 노려야 할 "최고의 점포"가 바로 이러한 곳이다.
본 운영자도 여러 곳의 점포를 얻어 보았지만 9개중 2개 정도 이런 곳을 구했다. 이런 곳의 점포를 이용하여 한 곳은 무려 초기바닥권리에 최고 5배까지 UP하여서 거래한 곳도 있다.
이러하기 때문에 이런 곳은 점포 구입비용이 적을 뿐만 아니라 입지조건이 좋기 때문에 자신의 노력 여하에 따라 얼마든지 큰 수익을 거둘 수 있기 때문이다. 즉 투자대비 수익률을 극대화할 수 있는 점포가 바로 이러한 곳이다. 그러므로 이런 점포가 시장에 나왔을 경우 철저한 조사를 거쳐 신속하게 확보하는 것이 좋다.(돈 버는 혜안!..)

④. 입지조건이 나쁜데도 장사가 잘되는 점포 : 주변 점포들의 순수익을 기준으로 산정
이런 경우의 점포가 의외로 많다. 이러한 ④항에 해당되는 점포권리금의 산정이 정말로 어렵다.
현재 사업자의 장사 노하우가 특별한 경우에 해당되지만 "거품"이 형성된 곳도 많기 때문에 주의할 필요가 있다. 점포를 구하는 사람은 흔히 이러한 점포가 들어선 곳을 좋은 입지로 착각하는 경우도 많다.
이런 점포는 주변 점포들의 순수익을 기준으로 권리금을 산정한다. 입지조건이 나쁘기 때문에 주변 점포들의 순이익은 보잘것없고 권리금도 낮게 산정된다. 여기에 사업자의 노력분을 감안해 더해 주면 된다. 이 경우 시설과 입지는 반드시 별개의 것으로 간주해야 한다.

      

⑤. 입지조건이 나빠 장사가 안 되어 손익분기점에 있는 점포 : 약간의 시설비
주택지 상권의 점포가 대부분 이 경우에 속하는데 겨우 현상유지를 하고 있지만 입지가 나쁜 곳이다. 일명 대폿집이나 찻집, 밥집 등이 여기에 해당되며 동네 골목에서 흔히 볼 수 있는 곳이다. 이러한 곳은 장사가 잘되는 것도 아니고 그렇다고 안 된다고 말할 수도 없는 애매한 점포다. 이러한 경우 기본적으로 입지가 나쁘기 때문에 약간의 시설비 정도만 인정해 주면 된다.

⑥. 입지조건이 나쁘고 장사도 안 되어 손익분기점 이하인 점포 : 시설비조차 없다
최악의 상태에 있는 점포로 거의 문을 닫기 직전이라 판단되는 곳이다. 임대료조차 제때에 내지 못하는 곳이 많다. 자리라도 좋으면 약간의 시설비라도 받을 수 있지만 보증금을 날릴 위험이 존재하기 때문에 이러한 곳은 거저 주어도 잘 갖지 않으려는 점포다. 당연히 시설비조차 받을 수 없다. 주택지에 종종 이런 점포가 있는데 예비창업자들은 이러한 점포에서 망한 사람들이 의외로 많다는 사실을 반드시 상기해야 한다.

지금까지 권리금 산정 근거와 방법에 대해 알아보았다.
그런데 앞서 살펴본 권리금 산정방법에 따라 얻은 결과와 실제 권리금 사이에는 약간의 차이가 존재한다. 즉 산정방법에 따른 권리금보다 실제 점포 권리금이 높게 형성되어 있는 경우가 있다.

이러한 차이의 원인은?
첫째, 산정방법에 의한 권리금은 현 시세보다 적게 평가되도록 만든 도출방식이기 때문이다.
둘째, 불경기 때문에 점포들의 월 순수익은 떨어졌지만 권리금은 떨어지지 않았기 때문이다. 이것은 현재의 점포주가 점포를 시작할 때 지불했던 시설비와 권리금을 손해보려 하지 않기 때문이다. 또 원래 권리금 자체에 "거품"이 형성되어 있었던 것도 원인이다.
이러한 점을 인식하시고서 예비창업자들은 점포구입시 적절하게 권리금에 대해서 적정 조율하는 현명함을 발휘하시기 바랍니다. Nicepia.com 운영자. 씀