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창업자의 실패사례 중 적지 않은 이유가 바로 점포 계약과 관련한 것이다. 건물주나 임대자,부동산 중개업자를 믿고 계약금을 치르고 나면 문제는 발생한다. 물론 법 없이도 살아갈수 있는 사람(운영자 같은 사람?)이 많지만..
현실은 그렇지 않으며 실패의 함정은 곳곳에서 예비창업자들은 기다리고 있다.

임대차 계약서 작성시에는 일반적인 양식의 마지막 조항인 기타사항에 꼼꼼한 부가조건들을 명시하는 것이 유리하다. 옛부터 우리들은 정으로 살아오다 보니 계약이니 뭐니 좋은게 좋다는 대충식의 관계로 차후에 이익관계에 얽히어 문제가 발생하는 것이다.
지금부터는 쫀쫀하다는 말을 들을 정도로 완벽하게 정리하자. 그래야 나중에 손해가 없다.(운영자 제언).
 

▣ 건물주, 매도인의 신용상태조사

규모가 크고 작고간에 상관없이 계약은 매매하려는 물건에 대한 매도인의 의도를 알아보는 데서부터 시작한다. 매도자가 정보가 어두운 임차인을 일시적인 눈속임으로 속여 권리금을 높여 받으려 한다거나 악의를 가지고 가로채려는 경우도 있기 때문이다.
애초부터 권리금을 부당하게 높여 받으려는 목적을 가지고 있는 경우, 주인이 요구하는 권리금을 그대로 지불하고 들어가는 것은 망하기로 작정한 것과 다름없다.

점포임대계약을 하기 전에 시설권리 가계약을 미리 하는데 무엇보다도 계약 전에 건물주에게 통보하여야 한다. 이러하지 않으면 차후에 계약취소 등의 문제발생시 대처할 방법이 없다. 매매자는 연락했다고 말을 하면서 얼버무려도, 임차인은 반드시 직접 건물주를 만나야 한다.

단지 권리금 문제 때문만이 아니라 이후 사업의 번창을 위해서라면 계약 이전에 매도자의 의도에 악의는 없는지? 등을 탐색하여야 하는 것도 필요하다. 매도자의 의도를 파악할 때에는 매도자와 비슷한 이해관계를 가지고 있는 사람들은 피해야 한다.
주위 환경에 대해 잘 알고 있는 관련자, 점포에 대해 잘 알 수 있는 제 3자, 정보지 등을 통해 얻는 정보가 더 객관성이 있을 수 있다. 기존의 점포주인이 장사가 잘 되지 않아 점포를 내놓는 경우..등등 여러 형태가 있기 때문이다.

▣ 등기부 등본 보는 방법

등기부등본은 계약→중도금→잔금을 치를 때마다 확인하는 게 좋다. 등기부등본은 등기소에서 떼어 볼 수 있으며 등기부등본만으로도 그 건물에 어떤 문제가 있는지 알 수 있다.
등본에는 점포 소유자의 인적사항, 지번, 면적, 그리고 각종 저당권 설정이나 압류 여부가 기재되어 있다. 만일 담보물권 설정, 압류 등 권리 관계에 대해 잘 모를 때는 주위 사람들에게 물어보는 것도 효과적이다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다. 표제부는 한마디로 그 건물에 대한 표시이다.
예를 들어 건물등기부 일 경우 그 건물의 소재, 번지, 가옥번호, 주택인지 사무실인지, 면적, 층수, 각층의 면적, 목조건물인지 콘크리트 건물인지 등이 기재되어 있다.
갑구는 소유권을 표시한다. 먼저 "순위번호란"이 있다. 1,2 ...의 순서로 나가는데 이것은 등기순서를 나타낸다. 즉 최종번호에 기재된 사람이 현 소유자이며 그 이전 번호는 그 이전의 소유자들이라 할수 있다.

그 소유자가 누구인지, 주소, 소유권 이전 연월일, 소유권 이전원인(매매, 상속등)에 대한 사항이 ‘사항란’에 표시된다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관련된 사항이 나타난다.
"순위번호란"은 등기한 순서를 나타낸다. "사항란"에는 소유권 이외의 권리, 예를 들면 저당권, 임차권, 지상권 등의 해당사항이 나타난다. 이것으로써 그 부동산의 소유권자 이외에 또 다른 권리관계와 그 권리의 소유자를 파악할수 있다.

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▣ 등기부등본 확인시 주의사항

등기부만 확인한다고 해서 모든 절차가 끝나는 것이 아니다. 등기부의 내용을 확인하면 그 소유자와 목적물의 권리관계가 일목요연하게 들어온다.
하지만 자신과 그 부동산을 계약하려는 사람이 실제 소유자인가를 확인해 볼 필요가 있다. 등기명의인은 확인했으나 자신이 계약금을 지불해야 할 사람이 등기명의인이 아니라면 큰 실수를 저지르는 것이다.

악의를 가진 사람이라면 원래의 등기명의인의 인감 등을 위조해서 자신에게 이전등기를 하여 자신이 현 소유자인 것처럼 나타나게 할 수도 있기 때문이다.
또한 등기부등본의 확인은 한번만 떼어 볼 것이 아니라 계약금지불후, 중도금지불후, 잔금지불 후에도 한번씩 떼어 보는 것이 가장 이상적이다. 저당권, 압류등이 그후에도 설정될 수 있기 때문이다.

▣ 도시계획 확인원

점포를 구할 때 입지나 상권, 계약관계만 명확하다면 다른 문제가 없을 것이라고 생각하면 큰 오산이다.
등기부등본상 소유권과 근저당 유무 및 관할구청에서 발급하는 건축물대장, 도시계획확인원 등을 발급받아 해당점포의 용도나 개발계획을 확인해야 한다.
왜냐면? 도시계획이나 업종 제한지역 등의 함정이 도사리고 있는 경우도 있기 때문이다.
그러므로 점포를 얻고 계약을 할때에 등기부등본으로 실소유자를 확인하는 동시에 자신이 얻으려는 상가가 도로와 같은 공공용지에 포함된 것은 아닌지, 재개발지역으로서 수년내에 헐릴 지역은 아닌지를 반드시 확인해야 실패의 위험을 면할수 있다.

이런 사항을 확인할 수 있는 것이 도시계획확인원이다. 상가소재지에 있는 시, 군, 구청에 가면 서류를 떼어볼 수 있다. 도시계획확인원을 열람함으로써 자신이 입주하려는 곳의 상권의 변화를 예측할수 있는 긍정적인 측면도 있다.
예를 들어, 머지않은 장래에 역세권이 형성될 전망이라면 현재는 좋은 상권이 아니더라도 곧 훌륭한 상권이 형성될 것임을 짐작할 수 있다.

▣ 건축물 관리대장

간혹 대상 건물이 사무실이나 주거용도로 되어 있는 건물들도 있다. 이 경우 임차인이 해당 건물에서 영업을 하려면 건물주에게 건물 임차목적에 맞게 건축물의 용도변경을 요구해야 한다.
이와 같이 점포계약자는 건물의 위치, 크기 및 실소유자 등이 등기부등본과 일치하는지를 알아보아야 한다. 예를 들어 주차장을 다른 용도로 사용하면 불법건축물이 되므로 계약자가 나중에 피해를 입게 될 수 있다. 이러한 사항은 건축물관리대장을 떼어보면 확인할 수 있다.