자료출처: 나이스피아닷컴 운영자

                  Power Web Site 정보닷컴. 나이스피아 닷컴 ☎ 02)2644-1114 金熙生

어떠한 창업이든지 창업을 준비하고 계시는 분들께서는 반드시 점검.확인해야 할 사항이 있다.
그 중에서도 창업이라면 보통 4가지를 먼저 생각해야 한다. 창업의 4가지 요소는 다음과 같다.
       [ 창업의 4가지 요소 ]
      ① 창업 아이템(Item)    ② 창업 자금(Fund)  ③ 점포 입지  ④ 창업자의 자질

이 가운데에서 어느 하나 중요하지 않은 것이 없지만  그래도 무엇보다도 중요한 것은 점포입지(가게목)이다.
점포 입지는 창업의 성패를 좌우하는 절대적인 요인이기 때문이다..
입지는 메인코너 Top Page에서도 말씀드렸지만 고객 욕구충족, 즉 유식하게 말하면 고객의 니즈(Needs)를
충족시킬 수 있는 중요한 요소이기 때문이다.

例로서 어떤 고객분이 유아 용품이 필요한데 점포가 車로 10분 이상의 거리에 있어 보라!.. 누가 가겠는가? 물론 대량으로 물건을 확보하여 충분한 주차공간과 저렴한 가격공세(홈플러스,이마트외..)로 밀어 붙히면 되지만~ 소점포는 자본력, 점포기본 인프라, 기술력등이 미약하여 그렇지 않기 때문이다. 그렇다고 주저앉을 것인가? 아니다. 발품을 많이 팔다 보면 좋는 상권과 입지가 발견되기 때문이다. 그러하기 때문에 좋은 상권에 최적의 입지가 창업의 열쇠를 가지고 있는 것이다.

● 상권(商圈)이란?

그러면 상권이란 무엇인가?
상권이란 어떤 Item을 가지고 사업을 전개할 때 고객이 존재하는 공간과  눈으로 보는 접근성의 범위를 말한다.
어떠한 업종이냐에 따라 상권의 범위는 달라질 수 있지만 대체적으로 해당 매장까지의 접근성이 어떠하냐에 따라
1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 구분한다.
1차 상권이란 소상권 개념으로써 해당점포를 기점으로 반경 500m이내, 즉 도보로 10분 정도 소요되는 지역이다.
2차 상권이란 해당 점포를 기점으로 약 1km 내외의 지역으로 구성되어 도보로 약20분 정도 소요되는 지역이다.
3차 상권이란 해당 점포를 기점으로 약 1km 이상 되는 지역이다.

중소기업청에서 오랜기간
자료 수집하여
분석한 전국의 상권 자료입니다.

매우 유용하네요.
완쪽 클릭(Click)하여 참조하세요!..

● 입지조건 분석이란?

● 입지선정시 기본적으로 고려할 사항
 

결론적으로 일반적인 장사에서 좋은 입지 조건이라 함은?..하기 사항은 보편 타당한 내용이라    식상할 것이나 참고하시는 것도 필요합니다.

● 상권내에 소비대상 인구가 많고 장래에도 인구가 증가할 것이 예상되는 곳이거나..     상권입지가 입주하는 신규아파트보다는 입주후 2~3년이 지난 곳이 좋지요.  ● 소득수준 및 소비수준이 높고 구매력이 왕성한 거주지이거나..  ● 도로, 지하철, 버스 노선망 등 교통체계가 발달되어서 사람이 모이기 쉬운 곳이거나..  ● 다수 소비자를 유인할 수 있는 시설이 주변에 존재하는 곳..  ● 주변에 강력한 경쟁 업체가 없는 곳 등이 좋은 입지라고 말할 수 있습니다.

그러면 이와같은 좋은 입지 선정을 위해 창업자가 고려해야 할 기본적 사항을 살펴보면 다음과 같다.

■ 첫째는 계획된 입지에 창업할 업종.업태와의 적합성을 따져 볼 필요가 있다. 즉, 이를테면 우리나라 제 1의 상권이라 볼 수 있는 명동에 수산물 도소매업 입지를 선정한다면 결코 적합한 입지선정이라 볼 수 없다. 명동은 수산물 소비자가 거주하고 있는 주거지가 아니기 때문이다.

■ 둘째는 입지선정 후보지의 주변환경에 대하여 구체적인 조사를 해 볼 필요가 있다.
해당상권의 인구수, 인구 구성, 세대수, 소득수준, 소비수준, 목표 소비자의 수 등을 창업자가 직접 현장에 나가서 같은 상품 판매처의 고객수 등을 심층적으로 조사, 분석해 볼 필요가 있는 것이다.

■ 세째는 입지선정 후보지의 장래성을 조사하는 일이다. 상당히 힘이 드나 구청의 도시계획 확인원을 떼어보면 어느 정도는 알 수가 있다. 입지의 현황만 보고서 입지를 선정하는 것은 상당한 위험이 뒤따른다.
입지의 시가지 형성 상황, 주변 도시의 인구증가 속도, 신도시 계획 및 도시개발 계획의 유무, 도로의 신설＆변경, 대형점의 출점계획 유무 등의 파악은 장래 발생 할지도 모를 경영환경의 변화를 미리 예측함으로써 사업 실패를 방지할 수 있는 지름길이 되는 것이다.
비근한 예로 건대상권을 들수가 있는데 지하철2호선 건대입구역이 생기기 전에는 화양리상권이라 하면 서울에서 다섯손까락 안에 들었지만 지금은 화양리상권이 건대입구 전철역근처로 이동된 것이다.

■ 넷째는 자금조달능력의 검토이다.
입지선정의 실제에 있어서는 좋은 점포 입지의 경우 보증금도 많지만, 상당한 권리금도 존재하는 것이 현실이다.
따라서 아무리 좋은 입지라 하더라도 거기에 상응한 자금조달 능력이 없다면 그 창업자에게는 그림의 떡에 불과하다. 그런 의미에서 자기자본 수준에 맞는 점포입지가 어떻게 보면 당해 창업자에게는 최적의 입지라 볼 수도 있을 것이다.

■ 다섯째는 사업장 규모의 적합성 및 경쟁성이다.
일반적으로 자신의 점포 인근에 경쟁점포가 없으면 그 것만큼 좋은 입지는 없다. 그러나 그상권에 꼭 알맞은 업종이라면 적어도 1-2곳의 경쟁점포가 있기마련. 이런경우에는 아무리 좋은 위치라 하더라도 인접한 경점 점포와 비교하여 규모가 적다면 소비자의 심리상 작은 가게에 들어오지 않기 때문에 입점하는데 심사 숙고하여야 한다.

따라서 좋은 입지란 취급하고자 하는 상품을 보기 좋게 진열하고 판매할 수 있는 정도의 적정규모 확보의 필요성이 있는 것이며, 가능하다면 주변 점포에 비해 규모면에서 경쟁력에서 없다면 결코 경쟁에 이길 수 없는 것이 우리의 현실이다.
경쟁업종이 아니더라도 확인하여야 할 것이 또하나 있다. 인근 주변의 점포가 나에게 도움이 되는 업종인지, 손해가 되는 업종인지를 따져봐서 입점하여야 한다. 이를테면 유흥가 주변상권에서는 오락사업이나 주류사업은 도움이 되지만 아동, 교육사업은 절대 도움이 안되는 사업인 것이다.
하나 더 모여있으면 시너지효과를 내는 업종들이 있다. 이런 업종인 경우에는 꼭 밀집되어 있는 상권으로 가야 성공가능성이 높다고 할 수 있다.

● 상권＆입지 분석 사례

ⓐ. 서울 역세권인 신림역의 먹거리 상권분석 사례

~ 순대촌 중심으로 유흥 상권이 자리잡아서 불황에도 끄떡없는 알짜배기 상권 ~

수풀이 우거졌다는 데서 이름이 붙여진 신림(新林)동. 나무가 무성했을 자리는 어느덧 빼곡히 들어선 먹거리, 패션, 주점 등의 상권이 대신하고 있다. 10~20대의 전폭적인 지지를 받으며 과거를 가늠할 수조차 없이 변해버린 신림역 상권을 알아보면~..
“10년 동안 변한 게 하나도 없어요” 신림동에 10년째 살고 있다는 어느분은 이사온 이래 신림역 주변 점포들은 내부 인테리어만 바뀔 뿐 변함 없는 모습이라고 한다.
20년간 신림역에서 중개업을 하고 있다는 한 관계자 역시 “권리금을 수억 원을 준다고 해도 자리를 안 넘기는 곳이 부지기수”라며 신림역 상권이 이렇다고 한다.

이렇듯 불황을 뛰어넘어 거대 상권으로 자리잡고 있는 신림역 상권이지만 첫 출발부터 화려했던 것은 아니다. 아직까지도 달동네 이미지가 남아 있는 신림동은 지난 1950년대 까지만 해도 논과 밭이 전부였다. 1963년 서울시의 도심 불량주택 철거 정책에 이주민이 신림동에 정착하며 주거 지역으로 첫 발을 내딛게 된다.

그 후 1975년 동숭동에 있던 서울대가 신림동으로 이전하고, 이에 자취생, 고시생들까지 몰려 들자 본격적인 주거지가 형성된다. 함께 신림동 ‘순대촌’도 발달하게 된다. 유성공인 관계자는 “어렵던 시절 고기를 먹기가 힘들었기 때문에 가난한 서민과 학생들은 지금의 신림역 인근 순대를 많이 먹었다”고 했다.

하지만 그때까지 신림역 상권은 신림동, 봉천동 주민들을 위한 지역 상권에 불과했다. 1984년 2호선 신림역의 개통은 신림역 상권을 거대 상권으로 발돋움할 수 있는 결정적 계기가 된다. 서울 및 경기 각 지역에서 신림동 순대를 먹기 위해 모여들 게 된 것이다.

순대촌으로 유명해진 신림역 상권은 몰려드는 인파와 더불어 점점 몸집을 키워간다. 유성공인 관계자는 “순대 먹으러 왔다가 옷도 사고, 신발도 사고, 술도 먹는 것 아니냐”며 상권이 커지게 된 이유를 설명했다. 하지만 저가의 먹거리 상권으로 시작한 탓에 인구의 연령층이 10~20대로 한정됐으며 유흥 상권 위주로만 성장한 문제점도 띠고 있다.

~ 메인상권 찾는 사람 많아도 매물은 없어 1층 10평 기준 권리금만 5~6억 호가 ~

신림역 상권의 특징은 지하철 2호선 신림역을 기준으로 사거리 전체에 상권이 형성됐다는데 있다. 각 구역별로 점포 시세는 다르지만 어느 구역 하나 빠지는 곳 없이 성황을 이루고 있다.
         
                                   [ 서울시의 역세권 구역인 신림역 상권 구역도 ]

◎ 신림역 3·4번 출구를 중심으로 형성된 먹거리, 패션 상권(A)은 신림역 상권의 꽃으로 볼 수 있다.
국내 최대의 순대빌딩 양지순대타운, 원조순대타운 內 점포에는 하루 1,000~1,500명 이상 손님이 찾을 정도이다.
인접한 상가들은 대부분 먹거리, 의류잡화, 술집, 노래방 등이 대부분으로 10~20대 초반의 젊은 층이 주로 찾는다.

젊은 층을 상대하는 만큼 매출도 경기와 관계 없이 움직인다.
인근 부동산 관계자는 “용돈을 받아 쓰는 연령대가 주라서 경기가 나빠졌다고 소비를 줄이는 법이 없다”고 전했다.
이에 권리금 및 임대료도 상상을 불허한다.
그나마도 소위 ‘잘 나가는’ 업소의 매물은 거의 없는 편. 일부 장사가 잘 안 되는 곳의 매물은 꾸준히 나오지만 전체적으로 거래는 많지 않다.

◎ 신림역 7번 출구에 자리잡은 B구역은 순대촌에 비해 연령층이 다양하게 나타난다.
복합 쇼핑몰 르네상스의 개점으로 10대 유입이 부쩍 늘어났지만 30~40대의 회사원이 가장 많은 비중을 차지한다.
고시원 및 원룸에 홀로 사는 자취생들도 타깃. 때문에 젊은 층을 위한 호프집보다는 단란주점, 분식집보다는 감자탕, 횟집 등이 주로 들어서 있다. 여관도 많아 여관 골목이라는 다른 이름으로 불리기도 한다.
메인구역보다는 못하지만 회사원을 중심으로 상당한 유동인구가 몰리는 A급지로 통한다.

◎ 신림역 1번 출구의 C구역은 A구역과 마주하고 있지만 제대로 된 상권이 형성돼 있지는 않다. 주상복합 두산위브의 신축으로 어느 구역보다 깔끔한 모습이지만 점포 수는 많지 않은 것.
하지만 신림동 고시촌 및 주민들이 신림역으로 나오기 위해 이용하는 버스 정류장이 위치해 있어 인구는 항상 많은 편이다.
대로변에는 분식집, 화장품 가게 등 일반적인 점포들이 자리잡고 있다.

◎ 롯데백화점까지 따라 올라가는 D구역은 B구역과 마찬가지로 다양한 연령층이 모여든다. 특히 구역 내 위치한 버스 정류장을 이용하기 위한 유동인구 유입도 상당한 편이다.
하지만 유흥업소보다는 식당, 의류업과 직장인을 위한 병원 등의 비중이 크다.
 

ⓑ. 서울 무교동의 먹거리 상권사례

청계천개통에 따라 인근 먹거리 상권이 가장 큰 수혜지로 떠오르고 있다. 주변에 빽빽히 들어선 빌딩들로 공동화 현상을 빚어왔던 이 일대에 주말에도 청계천 인파가 몰리면서부터다.
청계1~2가 인근에 위치한 관철동, 무교동 상권은 이번 청계천 개통에 가장 큰 수혜를 입은 지역이다. 전부터 무교동 낙지골목하면 유명한 곳이기도 하다.청계천이 시작되는 청계천광장 중구 무교동과 종로구 서린동 일대는 업무용 빌딩들이 빼곡히 들어서 있는 곳이다.

샐러리맨을 주 대상으로 한 먹거리 상권이 유명했지만 주5일 근무제가 정착되면서 주말이면 인근 직장인들이 모두 빠져나가는 공동화 현상을 빚었다. 그러나 청계천 개통과 함께 주말 인파가 급증하면서 연일 사람들로 북새통을 이루고 있다.

이곳 상권은 청계천 광장을 시작으로 모천교~광교~장통교~삼일교까지 800m에 이른다. 청계천 광장 인근에 있는 무교동 상권은 ‘JS텍사스바’처럼 야외 테라스를 갖춘 노천 카페나 호프집이 들어서 있다.
또한 골목 안으로 들어가면 오랜 전통을 지닌 중국집, 국밥, 낙지요리 등을 파는 음식점들이 즐비하다.

광교와 장통교를 따라 테이크아웃 커피전문점과 샌드위치전문점들이 들어서 있고, 천 안쪽으로 관철동 상권이 형성돼 있다. 이 일대는 젊은 사람들을 타켓으로 한 호프, 삼겹살, 피자전문점, 패밀리래스토랑, 노래방, 당구장 등 먹거리와 놀거리가 들어서 있다.

관철동에서 삼겹살집을 운영하는 주인은 “평소에는 사람이 없어 가게를 운영하는데 어려움이 많았지만, 청계천 개통 이후 손님들의 발길이 끊이지 않는다”며 “특히 주말에는 자리가 없어 기다려야 될 정도다”라고 말했다.

무교동에 있는 분식점 사장은 “평일에는 크게 변화가 없지만 주말에는 가족동반 나들이족이 크게 늘어 주말 매출이 20%정도 늘었다”고 전했다.
이렇듯 유동인구와 매출이 크게 늘자 점포가격도 뜀박질을 했다.
특히 무교동 1번지 1층 상가는 호가가 평당 1억 원을 웃도는 곳도 나오고 있지만 매물은 아예 찾아 볼 수 없는 상태다.

관철동 먹자골목도 상황은 마찬가지다. 피아노거리 인근은 평당 7,000만 원 가량으로 청계천 개통 후에 30%가량 올랐다. 30평 점포 기준으로 권리금과 보증금이 약1억원, 월 임대료가 400만~500만원 선이다. 하지만 간혹 나오는 임대물건도 찾는 사람이 많아 앞으로 더 오를 것 같다는 게 인근 중개업소의 설명이다.

청계천개통 이후 무교동, 관철동 일대 점포가격이 30%가까이 올랐고, 1~2억원 하던 권리금도 3억~4억원 가량으로 2배 가까이 올랐으며, 이어 청계천개통 이후 오피스 건물에서 1층을 차지하고 있는 외식업체들이 2층, 3층으로 점점 확대되고 있는 실정이며 현재 청계천 특수를 누리지 못하고 있는 공구상가 일대도 문정동 유통센타로 이전함에 따라 먹거리 상권으로 바뀔 가능성이 크다.
 

ⓒ. 서울 동대문시장 먹거리 상권사례

삼일교에서 청계천 변을 따라 20분 정도 걷다 보면 흰색 철근 구조물로 새의 날개를 형상화한 나래교가 나온다.

나래교와 버들다리 사이에서 종로5가 쪽으로 올라서면 유명한 ‘동대문시장 맛집골목’을 찾을 수 있다.

일명 생선구이 타운에서 시작해 닭한마리촌, 매운탕과 보신탕, 곱창골목으로 300여m 좁은 골목 양쪽으로 먹거리집들이 즐비하다.

생선구이 골목이 생긴 것은 시장이 들어선 지난 1970년대 후반에는 상인들을 상대로 시작했지만 30년 가까운 세월이 흐르면서 소문난 먹자골목으로 자리매김했다.
청계천이 개통 이후 찾는 사람들이 더욱 많아져 평소보다 두 배 정도 바쁘다는 게 상인들의 설명이다.

이 일대는 현재 평당 3,000만원 선에 시세가 형성돼 있다.
청계천 개통 이후 큰 가격 상승은 없지만 먹거리 골목으로 유명해 손님들이 꾸준하게 몰리고 있어 가격이 떨어지지도 않는다.

ⓓ. 서울 황학동(일명 중앙시장 부근) 먹거리 상권사례

동대문 먹거리 상권에서 15분 가량 거리에 황학동 벼룩시장이 있다.
1973년 청계천 복개공사가 완료된 후 인근의 삼일 아파트를 중심으로 중고시장이 형성되기 시작했다.

전국에 수집된 물건 중 종종 진품이 나왔고, 이 소문에 골동품상들과 수집가들이 몰리면서 상권이 형성됐다.
이 벼룩시장에는 30여 개의 곱창가게들이 늘어서 있다.
인근 삼일아파트 재개발로 인해 벼룩시장의 먹거리집들이 이주 및 철거를 하고 있는 상태다.

황학교에서 난계로를 따라 5분 정도 걷다 보면 황학동 곱창골목이 나온다. 길 양쪽으로 늘어선 곱창집은 상왕십리역까지 늘어서 있다. 예전에는 시장 상인들이 많이 찾았지만, 청계천 개통 이후 직장인 회식장소나 젊은 연인들도 많이 찾는다는 게 상인들의 설명이다.  
이 일대는 청계천개통 후 점포 값이 10% 가까이 올랐다. 청계천 개통 전에는 벼룩시장 일대에 빈 점포들 눈에 띄곤 했지만 현재는 매물이 없는 상황이다.
임대료도 상황은 마찬가지다. 벼룩시장과 곱창골목의 경우 청계천 수혜로 인해 권리금과 임대료가 많게는 20%가까이 올랐다.

ⓔ. 서울 이수역 인근의 생활밀착업종＆유흥업종 상권분석 사례 

신.구의 교묘한 어우러짐과 생활밀착업종＆유흥업종이 아무렇지도 않다는 듯 혼재돼 있는 이수역 상권. 그 길이가 불과 300m 남짓한 작은 규모이지만 서울 최고 상권이 되겠다는 꿈만은 야심차다.
9,000여 가구에 이르는 배후단지와 지하철 4·7호선 환승역을 발판 삼아 계획에 한발 한발 다가서고 있는 이수역 상권을 알아보면..

이수역 상권에는 "작은 고추가 맵다"라는 표현이 잘 어울린다.

지하철 4호선과 7호선 역세권에 자리 잡고 발달했지만 그 크기는 11번 출구에서 14번 출구까지 이르는 약 300m 도로변 일대가 고작일 뿐.

그런데 상가를 거래하는 인근 공인중개사들은 서울의 가장 번화한 상권 중 하나로 이수역 상권을 꼽는데 주저함이 없다.

작은 규모에서 뿜어져 나오는 힘의 원천은 무엇일까?
무엇보다 이 지역을 찾는 사람이 많다는 게 가장 큰 이유라고 한다.

상권을 유지하기 위한 가장 중요한 요소는 인구로, 사람들의 발길이 끊기면 상권은 사라지기 마련이다. 한때 최고 활황을 띠었던 방배동 까페 골목과 동인천 상권이 죽은 이유도 더 이상 찾는 이들이 없어지면서다.

반면, 이수역 상권은 이수역을 기점으로 반경 1.5km 내 아파트만 17개 단지, 8,745가구가 위치해 있다. 인근 단독주택이나 빌라 등에 사는 사람까지 포함할 경우 3만여 명이 넘는 인구가 상주하는 셈이다. 여기에 이미 운행 중이던 4호선에 이어 지난 2000년 7호선이 개통, 환승 기능을 갖추게 되자 유동 인구까지 늘게 됐다.

지하철 외 풍부한 버스 노선도 사람들의 발길이 끊이지 않는 요인이다. 이수역에 멈추는 지선＆간선버스만도 10개 가량. 강남, 송파, 신림, 여의도, 서울역 등 어느 지역과도 이어지는 풍부한 노선은 다양한 지역에서 사람을 모으는 역할을 한다. 인근 부동산 관계자는 “교통이 편리하다는 것은 그만큼 인구가 유입될 수 있는 여지가 많다는 것”이라며 “이런 관점에서 이수역 상권은 규모에 관계없이 막강한 파워를 지닐 수 밖에 없다”고 전했다.

            치킨＆호프집 컨설팅 및 인테리어전문지도 http://www.Nicepia.com(☎:02-2644-1114) 

이렇듯 풍부한 상주 인구와 유동 인구를 동시에 지니고 있는 이수역 상권은 여타 상권과는 다른 모습으로 성장했다. 배후단지를 위한 백화점 및 재래시장 등 생활밀착형업소와 유흥업소가 동시에 발달한 것.


◎ 인근 주민들을 위해 가장 먼저 들어선 상권은 남성시장(A구역).
4호선 14번 출구 남성시장길을 따라 신동아아파트 4단지까지 250m 가량 뻗어 있는 남성시장은 활기를 잃은 다른 재래 시장과는 달리 여전히 건재함을 자랑한다.

주로 30~40대에 이르는 주부들을 대상으로 하는 이 곳은 150여 개의 점포로 이뤄졌으며 식료품, 잡화점 등이 주로 입점돼 있다.
오전부터 저녁 시간에 이르기까지 손님이 끊이지 않는 게 특징으로 1급 상권으로 통한다.



◎ 최근에 8m 도로에서 14m로 확장·개발된 부흥길 사거리(B구역) 역시 상권집중지역으로 1급 상권으로 꼽힌다.
KFC와 태평백화점 사이 골목에 형성돼 있는 이 구역은 춘천닭갈비, 원할머니보쌈, 놀부부대찌게 등의 체인점이 자리잡은 먹자 골목이다.
남성시장길과 이어지면서도 그 구역 손님과는 동선이 분리돼 10~30대의 학생 및 직장인 등 젊은층이 주로 찾는다.

하지만 배후단지에 거주하는 가족 단위 외식 손님도 적지 않아 오후 시간에는 어느 점포 할 것 없이 손님으로 가득 차 있는 편이다.
이런 다양한 수요층으로 이뤄진 1급 상권 구역은 10평 기준 권리금도 엄청 높다. 평균 7,000만~1억원 정도로 호가로 구성되어 있으며, 한창 경기 좋을 때는 권리금만 1억 5,000만원 가량 했었었지만 보증금이나 월 임대료는 큰 조정이 없었다.


◎ 태평백화점을 중심으로 대로변의 점포(C구역)는 최근 기세가 누그러진 편이지만 대로변에 위치한 덕에 1급 상권보다 좀 더 비싸게 거래되고 있다.

요식업보다는 미샤, 토다코사를 비롯한 각종 화장품 가게와 스프리스, 메이폴 등의 의류 브랜드 매장이 입점해 있다.
10평을 기준으로 권리금은 억이 초과하는 수준이지만 보증금은 평균2억, 월세는 400~500만원 가량으로 1급 상권보다 높게 형성돼 있다.




◎ 태평백화점과 이수시네마 사이 골목(D구역)은 다른 구역에 비해 유흥업의 성격이 짙다.
30~40대 이상을 위한 단란주점과 20~30대를 위한 호프집 등이 상가의 상당수를 차지하고 있다. 저녁 8시부터 다음 날 새벽 3시까지 불야성을 이루는 이 곳은 인근 직장인과 지하철이나 버스를 타고 유입된 인구가 대부분이다.

본 운영자의 경우도 이 부근에 호프집컨설팅을 한 곳 해드린 적이 있다. 2층 이었는데, 자영업이 힘든 시기 임에도 불구하고 상당히 잘되는 편이었다. 월 임대료도 2층인데도 200여 만원 정도 했다.


◎ 한편, 아파트 단지와 인접한 상가(E구역)의 경우 슈퍼, 비디오가게, 세탁소, 학원, 목욕탕 등 지역 주민을 위한 점포들이 대거 입점해 있다.
꾸준한 이용객은 있지만 다른 구역과 달리 집중도가 크지 않아 대부분의 가게에 권리금이 형성돼 있지 않다.

하지만 갈비집, 쌈밥집 등 입주민 회식 및 부녀회 단체 모임이 가능한 업종을 선택할 경우 이 구역도 수입은 쏠쏠하다는 게 인근 중개업자의 설명이다.

이처럼 이수역 상권의 경우도 빈익빈 부익부처럼 양극화가 진행되어 있지만, 구역에 맞게 업종만 잘 선택한다면 망하는 사람은 거의 없으며, 인근 주상복합 입주도 예정돼 있어 상권은 더 넓어질 것이다.

ⓕ. 서울 종로 혜화동의 대학로 상권분석 사례  

대학로 상권은 각 구역별로 세분화된 업종의 특성으로 10대 청소년에서부터 50대 중장년층까지 폭넓은 수요층으로 연일 사람들로 북새통을 이루고 있다. 서울 동북부에 위치한 대학로 상권에 대해 알아보면..
~ 버스를 이용하는 수요층 많으며, 10데에서~50대까지 다양한 연령층이 모인다 ~

대학로는 지난 1980년 신촌과 명동 등의 소극장들이 높은 임대료를 감당 못하고 이곳으로 몰려들면서 문화의 거리로 발전하기 시작했다. 그러다가 1985년 지하철 4호선 개통과 함께 인구유입이 빠르게 늘어나면서 강북의 대표상권인 명동과 동대문과 함께 초대형 상권으로 자리잡게 되었다.

대학로가 위치한 동숭동과 명륜동은 강북의 중심인 종로 및 동대문과 미아, 수유 등 서울 동북부지역을 연결하는 교차로 역할을 하고 있다. 강서(영등포), 강남(노량진, 신림동), 강동(잠실, 면목동), 강북(은평구) 등 이 지역을 통과하는 노선만 약 15개 이상으로 타 상권에 비해 버스를 이용하는 수요층이 많은 편이다.

            

대학로 상권은 이름에 걸맞게 인근에 성균관대학교, 서울의과대학, 가톨릭대학교, 한국방송통신대학교 등 4개의 대학교가 있어 유동인구의 60%가량이 20대가 주 고객층이다.
그러나 30~50대 수요층도 30%가량으로 명동, 강남, 신촌 등의 대형 상권에 비해 많이 확보 하고 있다. 연극이나 각종 전시회라는 아이템으로 중장년층의 수요를 끌어들이고 있어 수요 연령층이 타 상권에 비해 폭넓다.

평일 오후 6시부터, 주말에는 오후 1시가 지나면 지하철 출구 앞 벤치에는 자리가 없을 정도로 청소년들과 20대 젊은층들로 북적거린다는 게 중개업자들의 설명이다. 인근에 업무용 빌딩들이 타 상권에 비해 적은 것을 감안한다면 인구유입의 대부분이 공연관람, 먹거리 등을 하기 위해 유입된 실수요자들로 구성돼 있다.

~ 도로변, 메인통로변 임대료 고공행진, 마로니에구역, 고급점포 중년층 사로잡아 ~

대학로 상권은 ‘마로니에 구역’, ‘판타지움 구역’, ‘성균관길 구역’ 등 크게 3개 구역으로 나눌 수 있다.
이들 구역들은 같은 대학로 상권에 속해있지만 업종구성, 매장규모, 소비층이 제각기 달라 서로 독립된 상권처럼 느껴지기도 한다.

◎ 마로니에 구역은 지하철 4호선 혜화역 1,2번 출구 주변으로 3개 구역 중에서 규모가 가장 크다.이 구역은 도시계획에 의해 정비가 돼 점포나 상가들이 바둑판처럼 나눠져 있어 길을 잘못 들어도 이면도로를 쉽게 찾을 수 있다.

이 구역에는 다른 상권에서 찾아보기 힘든 소극장과 예술극장이 몰려 있다. 30여 개가 넘는 소극장, 예술극장 등이 몰려있어 문화활동을 주로 하는 30~40대 수요층을 대상으로 하는 점포들이 많이 몰려있는 게 특징이다.

지하철역 1, 2번 출구 앞 도로변으로는 KFC, 스타벅스, 피자헛, 베니건스 등의 유명 패스트푸드점과 패밀리 레스토랑 등이 들어서 있고, 구역 안쪽 이면도로변으로는 단가가 높은 고급 양식레스토랑, 대형 커피전문점, 빠 등이 들어서 있다.

특히 이곳에는 고급스런 인테리어와 나무색이나 적벽돌 등의 고전적인 디자인으로 고전적인 느낌을 불러일으킨다.
이면도로 사잇길로 비디오방, 노래방, 호프집 등 젊은층이 많이 찾는 업종들이 주를 이루고 있다.

주로 5~6층짜리 건물들로 지하에는 소극장과 노래방, 1층에는 커피전문점이나 레스토랑, 2층 호프집, 3층 이상에는 비디오방, PC방 등이 입점해 있는 경우가 많다. 이 구역은 신축건물들과 대형점포들이 많이 들어서 있어 권리금과 임대료 등이 비싸다.

            치킨＆호프집 컨설팅 및 인테리어전문지도 http://www.Nicepia.com(☎:02-2644-1114) 

◎ 지하철역 4번 출구가 있는 ‘판타지움 구역’은 대학로의 먹자골목으로 10~20대가 주를 이루는 젊은 상권이다. 베스킨라빈스31~갈릴리 김밥까지는 이 구역의 메인통로로 대학로상권에서 유동인구가 가장 많다.
분식집, 호프＆소주방, 화장품점, 보세의류점 등 젊은 층을 대상으로 하는 업종들이 주를 이루고 있다.
메인통로변은 불과 2~3년 전만 하더라도 대형음식점들이 많았지만, 현재는 뷰티샵, 화장품코너, 의류점 등이 늘어나고 있는 추세다.

젊은 층을 대상으로 한 점포들이 많다 보니 단가도 마로니에 구역에 비해 30%가량 저렴하고, 10~20평짜리 소형점포들이 많이 들어서 있다.

메인통로를 중심으로 뻗어 있는 사잇골몰길에는 민속주점, 음식점, 고깃집 등 낡고 허름한 점포들이 뒤섞여 있는데다 유동인구도 매우 드물다.

이 구역의 메인통로변 1층 10평짜리 점포는 권리금과 보증금이 상당히 비싼 편이며, 월임대료 또한 300만원 안팎에 형성돼 있고, 2층 20평도 1층과 같은 시세다.
유동인구가 적은 메인통로변 사잇길과 소나무길 쪽으로는 10평짜리 점포의 경우 권리금과 보증금, 월세가 약간 저렴한 점포들이 많이 있다.


◎ 대학로의 마지막 구역인 ‘성균관길 구역’은 버거킹~성균관대 정문까지로 주로 성대학생들을 위한 상권이라고 해도 과언이 아니다.
그래서 업종분포도 성균관길을 따라 복사집, 분식집, 토스트, 안경점 등의 점포들이 많이 몰려있고, 골목 안쪽으로 고깃집, 학사주점 등의 값싼 먹거리 집들이 몰려 있다.
성대정문 인근 새로 지은 몇몇의 건물을 제외하고는 3층 이하의 낡은 건축물이 주를 이루고 있다.

경기침체로 상권이 전반적으로 가라 앉았지만 대학로는 수요층이 두터워 다른 상권에 비해타격이 심하지 않은 편이며, 유동인구가 많은 도로변이나 매인통로변으로는 매물도 없지만, 유동인구가 적은 구역 안쪽으로는 권리금도 없고 매물도 많이 나와 있는 상황이다.

 ※ 웹서핑＆호프집컨설팅한 자료 취합하여 운영자가 총정리함.특히 사진 촬영하여 협조해주신 이현수님 고맙습니다.