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[ 건물 임대차 보호법 문제 진단 ]        

~ 아직도 끝나지 않은 임차인들의 권리찾기(자료출처 : 한국경제신문) ~
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● 자살 사건, 무엇이 그들을 죽음으로 내몰았을까?
영세 임차인의 권리를 보호한다는 취지 아래 제정된 상가건물임대차보호법이 시행된 지 6개월여가 지났다.
이 법으로 인해 임대료를 3회 이상 연체하지 않는 등 의무를 다한 임차인은 5년 동안 안정적인 영업을 보장받을 수 있다.

또, 상가건물이 경매처분 되더라도 조건(사업자등록, 확정일자)만 갖추면 일정 금액을 우선 변제받을 수도 있다. 시행을 앞두고 권리금과 임대료가 급등하는 등 문제가 없었던 것은 아니지만, 상가건물임대차보호법이 과거에 비해 임차인들의 권리를 신장시켜 놓았다는 것은 분명한 사실이다. 그러나 어찌된 일인지 임차인들의 얼굴은 아직 밝지만은 않다.

지난 4월 21일, 서울 을지로의 한 상가건물 1층에서 커피숍을 운영해 오던 세입자 조모씨가 불에 타 숨진 채 발견됐다.
올해 3월 31일로 계약기간이 만료된 가운데 건물주의 퇴거 요청이 있었고 권리금을 돌려받을 길이 없었던 조씨가 신병을 비관해 자살했다고 유족들은 주장하고 있다.

조씨는 이 건물에 입주하면서 권리금으로 7000만원을 지불한 것으로 알려졌다. 반면 건물주 측에서는 퇴거 요청이 전혀 강압적이거나 부당하지 않았다고 주장하고 있는 가운데 수사가 진행중이다.

이후 채 1주일도 지나지 않은 4월 27일에는 서울 낙원동의 한 상가건물 지하 1층에서 주점을 운영해 오던 장모씨가 목을 매 자살한 사건이 있었다.

언론보도에 따르면 실내장식 등에 수천만원 이상의 금액을 투자한 장씨가 최근 바뀐 새로운 건물주로부터 오는 8월까지 가게를 비워달라는 요청을 받자 시설투자금을 돌려받지 못할 것을 비관해 자살했을 것이라고 한다. 이러한 가운데 사망 경위에 대한 조사가 진행되고 있다.

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● 시행 당시 존속 중이던 계약까지 포함시켰어야

두 사건은 권리금이나 시설투자금과 관련해 발생했다는 데 주목할 필요가 있다. 실제로 상가건물임대차보호법과 관련된 피해사례는 지금도 시민단체 등에 꾸준히 접수되고 있는 실정이다.
이 법이 시행된 지난해 11월부터 올해 4월까지 민주노동당의 임대차보호법 관련 피해센터(02-761-1333)에 신고된 관련 피해사례도 총 2627건에 달한다. 이 중 68.4%에 이르는 1798건이 시설투자비나 권리금과 관련된 것들이다.

일반적으로 건물 입주 시 임차인들은 상당한 금액을 시설투자비나 권리금으로 지출하게 된다. 따라서 이러한 비용을 회수할 수 있느냐가 영업활동의 중요한 관건이고 또 실제로 이것을 만회하기 위한 임차인들의 노력은 대단하다.
문제는 이처럼 시설투자비나 권리금이 현실적인 부분임에도 불구하고 현행 상가임대차보호법에선 이에 대한 규정이 미비하다는 사실이다.
현행 상가건물임대차보호법은 일정한 환산보증금 범위 내에서(서울 2억 4000만원, 수도권 1억 9000만원, 광역시 1억 5000만원) 세입자의 임차권을 인정하는 방법으로 권리금이나 시설투자비를 보호하고 있다.
그러나 이 법이 시행된 지난해 11월 1일 이후 체결된 임대계약만이 해당된다. 즉 법 시행 당시 존속 중이던 임대계약들은 적용 대상에서 제외된 것이다.

예를 들어 올해 6월 계약이 만료될 경우 그 때 가서 재계약이 이루어져야 비로소 이 법의 적용을 받을 수 있다. 위에서 언급한 조씨와 장씨의 경우도 각각 3월과 8월에 재계약이 이뤄져야 5년 동안의 영업권을 보장받을 수 있었다. 그러나 그 과정이 순탄치 않았던 것이다.

이것은 마지막 법안 심의 단계에서 지난해 11월 이전에 계약한 세입자도 보호할 수 있도록 한 경과부칙이 빠져버린 결과다. 이 때문에 건물주가 재계약을 빌미로 임대료의 과도한 인상을 요구하더라도 임차인은 시설투자비, 권리금을 회수할 수 있는 보장을 받기 위해선 어쩔수 없이 응해야 하는 상황이 벌어지기도 한다.
재계약을 둘러싼 건물주와 임차인의 분쟁, 이로 인한 임대료 상승 현상은 앞으로도 계속 이어질 가능성이 높다.

● 환산보증금 범위 조정, 상설 분쟁해결기구 필요

환산보증금 범위도 현실성을 놓고 상가건물임대차보호법 시행 초기부터 논란이 됐던 부분. 이 범위를 초과하는 임대차 계약은 사실상 법 적용을 받지 않기 때문에 임차인들에게는 중요한 사항이다.
민주노동당의 조사에 따르면 서울의 보호대상 제외 비율이 22%에 달하고 경기 주요 도시의 경우 평균 33%에 이르는 것으로 나타났다. 이들에겐 법 시행 전과 시행 후의 상황이 결코 달라지지 않았다.

한편, 임대차 분쟁이 발생했을 경우 이를 해결할 수 있는 구체적인 방법이나 경로가 마련돼 있지 않다는 것도 문제점으로 지적되고 있다. 분쟁조정위원회 형식의 상설기구를 두고 임대료 과다 인상이나 임차인의 의무 불이행 등의 분쟁이 발생했을 경우 신속하고 정확한 해결을 도모해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

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민주노동당 임동현 정책부장은 “환산보증금의 상한선을 대폭 높여 임차인들이 권리금이나 시설투자비 회수에 대한 부담을 갖지 않고 안정적으로 영업에 전념할 수 있도록 하는 것이 필요하다.
뿐만 아니라 법 시행 이전에 계약을 체결한 임차인들도 법의 보호를 받을 수 있도록 조치가 따라야 한다”고 강조했다.
상가건물임대차보호법이 시행 된 이후 지금까지도 권리를 찾기 위한 임차인들의 노력은 계속되고 있다. 본래의 취지를 살리고 실효성도 높이기 위해 다시 한번 이 법에 대한 관심과 검토가 절실히 필요한 시점이다.
(자료출처: 한국경제신문)