운영자가 장사.사업하면서 15평(호프집)~200여평(삼성C＆C프라자)의 점포를 얻어 보면서 틈틈이 메모한 사항이라 정확하지 않을 수도 있습니다. 그저 보편 타당한 사항을 올려 놓았으니 참조하시길 바랍니다.

고양이는 쥐를 잡기 위해서 처음부터 끝까지 매우 심하다 할 정도로 최선을 다한다.NGC(National Giographic Channel)의 "동물의 왕국"에서 사자들도 마찬가지로 먹이감 하나를 잡기 위해 동작 하나하나에 최선을 다하며 우리 人間事도 마찬가지이다. "얼렁뚱땅스런 세상事는 없다!."라는 것이 본 운영자의 소견이다.

가게 얻기 또한 장사 시작점으로서 매우 중요하다.
내 점포를 갖기 위한 가게계약은 창업의 시작과 끝을 연결시켜 주는 튼튼한 고리가 되어야 한다. 결국 이 고리가 부실할 경우 장사 시작에 대한 준비과정과 창업계획 전체가 흔들릴 수 있는 것이다.
그럼에도 불구하고 예비창업자들은 계약을 소홀히 하거나 이에 관한 사항을 잘못 알고 있는 경우가 많다.
 

일전에 강남에 사시는 어느 분이 "생과일쥬스 프랜차이즈점"을 하기 위해서 프랜차이즈본사 사장에게 점포계약금을 주었다가 사기를 당하여 본Site를 보고서 저에게 방법의뢰를 요청한 전화를 받은 적이 있다. 일단은 내용증명을 빨리 보내라고 했지만 이미 늦은 것이다. 보통 체인본사가 가게계약을 해주는 것이 상례이며, 이것이 문제가 발생하지 않으면 상관이 없으나 문제발생 시에는 어디에 하소연 할 곳이 없다. 이처럼 체인본사를 믿고서 현금을 주었으며 증빙서류가 없다보니 이런 경우에는 꼼짝없이 당한 경우이다. 정말로 당하고 나서 "돈(\) 앞에서는 세상에 믿을 놈이 없다!."라는 人生공부를 한 것이다. 어디 하소연 할 곳도 없고 시작부터 삐꺽거리면서 창업을 하신다면, 차후에 장사가 잘 된다고 장담할 수가 없다.

부동산에 대한 계약은 무엇보다도 법률행위이므로 신중히 해야 한다. 대한민국에서 계약은 누구나 자유롭게 할 수 있으며, 계약을 체결하는 행위 자체뿐만 아니라 방식과 내용, 상대방 선택도 자유롭다. 그러나 자유로운 만큼 반드시 계약에 대한 책임이 따른다.
즉, 계약서에 명시되어 있는 내용대로 법적인 효력이 발생하는 것이다.
따라서 계약을 성실하게 이행하지 않을 경우 위반 사항이 아무리 사소한 것이라 할지라도 당사자는 이에 대한 대가를 치러야 한다.

계약의 효력은 계약 당사자가 계약서에 도장을 찍는 순간 발생하기 때문에 사전에 계약 내용을 꼼꼼하게 작성하고 계약 시에라도 계약서의 모든 사항을 한 번 더 세심하게 살펴보는 자세가 필수적이다. 例로서 계약 만료후에 점포에 대한 원상복구가 쓰여져 있다면?
장사가 잘 되어 권리금 받고 나간다면 문제 없으나, 장사가 안되어 보증금을 빼는 경우라면 건물주에게 계약서대로 원상복구를 해 주어야 한다. 기재가 없다면 통례대로 가게만 빼면 될떠인데..

※ 本 運營者가 느낀 韓國人들의 고쳐야 할 3가지 허식(①.허풍 떠는 자세,②.통 큰 척하는 자세,③.대충대충 실행한 後에 후회하는 자세)이 문제인 것이다.

● 부동산 계약서 작성시 유의 사항

(1). 꺼진 불도 다시 보는 마음가짐으로 임하자!..

문제라는 것은 꼭!!.. 성급하게 처리할 때 터지기 마련이다. 가게를 계약하기로 마음을 정하고 나면, 그 때부터 계약금, 중도금, 잔금을 준비하느라 정신이 없게 마련이다.
그래서 이 와중에 가게 건물의 법적인 하자, 신고 및 허가 사항, 점포주의 매도 의도 등을 알아보는 일을 소홀히 하는 경우가 대부분이다. 그러나 충분히 준비하고 검토했다고 해도 필요 사항은 꼭 다시 살펴보아야 한다.
특히 점포의 법적인 하자, 점포주의 불순한 매도 의도 같은 것은 겉으로 잘 드러나지 않기 때문에 특히 철저히 따져봐야 한다. 한 번 행해진 계약은 되돌릴 수 없기 때문이다.

(2). 당사자인지 꼭 신원 확인이 필요하다!.

처음 계약시 당사자인지 아닌지 신원 확인한다는 것이 정말로 어렵다. 본인 맞습니까? 라고 물어보기도 그렇고..
그러나 계약서 작성 후에는 모든 것이 법적인 서류상 외에는 통용되지 않기 때문에 "쫀쫀하다!.." 라는 말을 들을 지라도 신원을 확인하는 것이 꼭 필요하다.
공적인 증명서류로는 계약시 주민등록증을 꺼내기 때문에 사진과 함께 확인하여야 하며, 인감도 성명 확인요!!.. 대리인일 경우 위임장 및 증빙 서류를 반드 확인하는 것이 필요하다.

(3). 방문과 계약에 對해서!.

ⓐ).방문자의 신원. 즉, 이름과 연락처을 확인하고 약속 시간은 가족이나 이웃이 함께 있는 시간으로 한다.
ⓑ).방문시에는 되도록 여자 혼자서 찾아가지 않도록 한다.
ⓒ).토요일,일요일＆국경일이나 당일에는 되도록 계약을 피하고 계약을 급하게 서두를 경우 계약 내용을 더욱 꼼꼼히 살핀다.
ⓓ).계약서 작성시 양쪽 모두 입회인을 배석시키면 좋고 권리 관계가 복잡한 경우나 등기 절차는 공인중개사 또는
     법무사에게 의뢰하면 더욱 안전하다. (법무사에 맡기면 경비가 많이 나간다고 하나 직접 해보니 소요되지 않데요.
     보통 어느정도 금액 비율이 있으나 평균 13~25만원이면 족합니다)

        치킨집.호프집.퓨전실내포장마차 창업전문Site "http://www.Nicepia.com" ☎ 02)2644-1114

● 계약서 기재시 필수 사항

  (1). 매도/매수인,임대/임차인과 중개인의 이름/주소/연락처/날인

  (2). 대금의 액수/지불 시기

(3). 목적물의 표시

  (4). 목적물의 명도 시기

(5). 특약 사항

● 부동산 임대차 계약서 양식(참조용)

   보다 구체적인 사항은 아래의 "상가의 임대계약서 양식"코너에 자세히 기재되어 있기 때문에 필요하시면 그 코너로
   가셔서 Down 받으시길 바랍니다.

부동산 임대차(전세/월세) 계약서

  임대인과 임차인은 아래 기재의 부동산에 관하여 다음과 같이 임대차(전세/월세)계약을 체결한다.

   소     재    지

   토            지

   지       목

     면         적

㎡ (         평)

   건            물

   구조·용도

     면         적

㎡ (         평)

   월세할   부분

제1조 임대인은 위기재의 부동산을 아래기재 임대차 보증금 및 차임으로 임차인에게 임대하며,임차인은 이를 임차하기로 한다.

   보     증    금

  금                                             원整 (￦                                 )

   계     약    금

  금                                             원整은 계약시 지불하고

   중     도   금

  금                                             원整은        년     월     일에 지불한다.

   잔           금

  금                                             원整은        년     월     일에 지불한다.

   월           세

 ￦

차임지급

    매월             일에 지불한다.

   존 속   기 간

제 2조 임대인은 위 부동산을 임차인에게          월           일까지 인도 하기로 한다.
제 3조 임차인은 임대인의 승낙없이 위 부동산의 용도나 구조등을 변경하거나 양도, 전대를 하지 못하고 임대차(월세)목적 이외의 용도에 사용할 수 없으며, 선량한 관리자로서 주의 의무를 다하여야 한다.
제 4조 임대차(월세) 계약기간이 종료한 경우 임차인은 위 부동산을 임차할 당시의 상태로 복구하여 임대인에게 인도하여야 하며, 임대인은 임대차(월세)보증금을 임차인에게 돌려 주어야 한다.
제 5조 임차인이 2기에 달하도록 차임(월세)을 지불하지 않은 경우 임대인은 임대차(월세)계약을 해지할 수 있다.
제 6조 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불할 때까지는 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을  해제할 수 있으며, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.
제 7조 이 계약에 별도의 약정이 없는 사항에 관하여는 모두 법령의 규정 또는 관습에 따라 원만하게 처리하기로 한다.
제 8조 임대차 계약에 대한 중개수수료는 당해 계약의 체결과 동시에 임대인과 임차인이 각각 지불하여야 한다.

특약사항:

이 계약을 성립되었음을 증명하기 위하여 이증서를 각자 서명날인 후 각1통씩 보관한다.
                                          년                     월                          일

    임  대  인

   주           소

   주민 등록 번호

  전    화

 성    명

印

    임  차  인

   주          소

   주민 등록 번호

 전     화

 성    명

 印

Post Memo: 보통 우리들은 실제로 『계약 후 24시간 이내에 해약하면 계약금을 돌려 받을 수 있다』고 생각하는 사람들이 의외로 많다. 그러나 24시간 안에 해약을 하더라도 법적으로 계약금을 돌려 받을 수는 없다.
이것은 인정이 통하던 과거에나 가능했던 일이다.

즉, 사정이 얼마나 어려우면 계약을 파기할까? 싶어 계약 상대가 인정상 계약금을 돌려주었던 것이다. 이러한 사례들 때문에 『24시간 내에 해약하면 계약금을 돌려 받을 수 있다』는 근거 없는 "믿음"이 사람들 사이에 자리잡게 된 것으로 보인다.
결론적으로 일단 계약이 이루어진 후 언제, 어떤 식으로 해약을 하더라도 법적으로 계약금을 돌려 받기란 거의 불가능하다는 사실을 잊지 말아야 한다.
단, 점포 매도자의 감정 상태에 따라서 계약금을 돌려 받는 경우가 종종 있다. 물론 이때 중요한 것은 계약자의 마음가짐과 태도이다. 대부분의 점포 매도자는 계약을 하고 나서 시원섭섭한 감정을 갖게 마련이다.
평소 그 점포가 손해만 안겨주는 골칫덩이였을 경우 등 해당 점포를 소유하고 있는 것보다 매도하는 것이 더 큰 이익일 때라면 매도자는 당연히 시원할 것이고, 반대의 경우는 섭섭할 것이다.

이때 매도자의 감정이 진실로 섭섭할 경우 그는 해약 시 계약금을 조건 없이 돌려줄 수도 있다.
또 해약을 할 수밖에 없는 자신의 처지를 매도자의 인간적인 면에 호소해 감동시킨다면 계약금을 돌려받을 수도 있겠다. 그러나 위와 같은 상황이라도 업종 특성 때문에 계약 前의 상태로 되돌아갈 수 없는 경우도 많다.
학원이나 고시원, 독서실 같은 업종은 매도자 이외에도 학원생이나 입실생 등 주변에 관련된 사람들이 많이 있게 마련이다. 이런 경우 계약이 파기되면 매도자의 손해가 막대하다. 문을 닫을 것이라 생각한 사람들이 모두 떠나버리기 때문이다.
이런 상황에서는 점포 계약자가 아무리 애를 써도 계약금을 돌려 받기란 사실상 불가능하다.